Tradicionalmente en nuestra cultura existen prácticas que son llevadas a cabo por propietarios e inclusive por algunos agentes inmobiliarios, cuando de estimar el precio de venta de un inmueble o definir el canon de arrendamiento se trata. Dichas prácticas como establecer el precio de venta del inmueble multiplicando el "valor de m2 del sector" por el área del predio, basado en el precio de metro cuadrado en que el vecino vendió su predio o en el precio de metro cuadrado de algunos portales inmobiliarios; son errores que pueden llevar a grandes perjuicios para el propietario y para el mismo agente inmobiliario, cuando este último es quien realiza esta sugerencia.

En la estimación del valor de metro cuadrado de un predio o inmueble intervienen varios elementos que hacen variar el mismo, los cuales en su mayoría no son tenidos en cuenta por propietarios, por agentes inmobiliarios y por los portales inmobiliarios y que relacionamos a continuación:

  1. El “valor de m2 del sector” varía dependiendo de muchos factores como la ubicación, el uso y la tipología del inmueble aun se encuentren dentro del mismo sector. Este valor varía si el uso es residencial (tipo casa o apartamento), si es medianero o esquinero, o si está sobre calle principal o interna. Así mismo, hay variaciones cuando de otros usos se trata como son los comerciales e industriales, y en algunos casos cuando son mixtos.

  2. Cada inmueble es único y su valor igualmente lo es, aún cuando esté en el mismo barrio, cuadra o edificio. Cada predio tiene unas condiciones y características específicas que influyen directamente en su valor, como son la ubicación, los acabados y la vetustez (años de construido).

  3. En el caso de los predios localizados en PH (propiedad horizontal) además de los factores antes mencionados, el valor de un inmueble varía dependiendo de su ubicación en el edificio, en que piso se encuentra, si es interior o exterior, si tiene balcón o terraza, si tiene parqueadero o depósito, si estos se encuentran bajo la misma matricula inmobiliaria del predio o son independientes.

  4. En el caso que el predio sea un lote, interviene un elemento determinante en su valor que corresponde a la norma urbanística, la cual varía y que no es tenida en cuenta por el mercado inmobiliario o el valor de m2 de la zona. Dos lotes colindantes con la mismas características físicas pueden tener distinta norma y por lo tanto, hacer que el valor del mismo sufra variaciones significativas.

  5. Hay elementos que pueden afectar el valor del inmueble y que no son tenidos en cuenta por el mercado como la norma urbanística, la cual determina que se puede y que no se puede hacer en el predio; la condición jurídica del predio donde un embargo, una afectación o un proceso judicial sobre el mismo influye en su comercialización; así como algunos factores externos al inmueble de tipo ambiental o de seguridad; estado de las vías, medios de transporte, uso predominante en la zona, existencia de usos dotacionales, entre otros.

Siempre lo más aconsejable para establecer el valor de un inmueble es hacer un avalúo, el cual es un elemento sustentado por un estudio técnico, económico y financiero, y una garantía dada por el avaluador registrado en el RAA (Registro Abierto de Avaluadores). Con ello se evita que el precio que se le de al inmueble esté muy por debajo de lo que cuesta y le genere pérdidas al cliente, o que dicho precio se estime muy por encima de lo que realmente vale el inmueble y lo saque del mercado.

Un avalúo de un inmueble debe verse como una inversión que soporte una posible transacción inmobiliaria que permita tener tranquilidad y certeza sobre las decisiones que se tomen basados en este y no como un gasto innecesario por parte del propietario.

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